Hypotheek berekenen: Hoeveel kun je maximaal lenen?

Een eigen huis kopen is voor veel Nederlanders een grote droom. Maar voordat je op zoek gaat naar die perfecte woning, is het cruciaal om te weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Door je leencapaciteit van tevoren te berekenen, voorkom je teleurstellingen en kun je gericht zoeken naar woningen binnen jouw budget.

In deze uitgebreide gids leggen we je stap voor stap uit hoe je jouw maximale hypotheek berekent en welke factoren daarbij een rol spelen.

Wat bepaalt jouw maximale hypotheek?

Jouw hypotheek berekenen begint met het begrijpen van de factoren die je leencapaciteit bepalen. De belangrijkste elementen zijn:

Bruto maandinkomen

Je bruto maandinkomen vormt de basis van elke hypotheekberekening. Hierbij tellen mee:

• Salaris uit loondienst
• Inkomen uit eigen onderneming
• Uitkeringen (AOW, WAO, WW)
• Alimentatie
• Huurinkomsten (voor 75%)

Voorbeeld: Bij een bruto maandinkomen van €4.000 kun je indicatief rekenen op een maximale hypotheek van ongeveer €320.000 tot €360.000, afhankelijk van je andere financiële verplichtingen.

Maandelijkse lasten en uitgaven

Banken kijken kritisch naar je vaste lasten, zoals:

• Andere leningen (auto, persoonlijke lening)
• Creditcardschulden
• Alimentatie die je betaalt
• Studieleningen
• Abonnementen en verzekeringen

De hypotheekberekening stap voor stap

Stap 1: Bepaal je toetsinkomen

Je toetsinkomen is het inkomen dat de bank gebruikt voor de berekening. Dit kan afwijken van je bruto inkomen door:

• Aftrek van 30% voor ondernemers (voorzichtigheidshalve)
• Gemiddelde over meerdere jaren bij wisselend inkomen
• Correcties voor tijdelijke inkomensbestanddelen

Stap 2: Bereken je maximale maandlast

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) hanteert normen voor de maximale maandlast. In 2024 mag deze maximaal 28% van je bruto maandinkomen bedragen bij de laagste hypotheekrente.

Rekenvoorbeeld:

• Bruto maandinkomen: €5.000
• Maximale maandlast: €5.000 × 28% = €1.400

Stap 3: Trek vaste lasten af

Van je maximale maandlast trek je alle vaste lasten af:

• Andere leningen: €200
• Overige verplichtingen: €100
• Netto beschikbaar voor hypotheek: €1.400 - €300 = €1.100

Stap 4: Bereken de maximale hypotheek

Met de beschikbare maandlast en de actuele hypotheekrente bereken je je maximale leenbedrag. Bij een rente van 4% en een maandlast van €1.100 kom je uit op ongeveer €230.000.

Factoren die je leencapaciteit beïnvloeden

Positieve factoren

• Stabiel inkomen: Vast contract verhoogt je leencapaciteit
• Geen schulden: Schuldenvrij zijn vergroot je mogelijkheden aanzienlijk
• Hoge leeftijd: Oudere kopers hebben vaak meer spaargeld
• Tweeverdieners: Dubbel inkomen betekent meer leencapaciteit

Beperkende factoren

• Tijdelijke contracten: Flexibele arbeidsrelaties verlagen de maximale hypotheek
• Bestaande leningen: Elke €100 maandlast kost ongeveer €20.000 leencapaciteit
• Lage leeftijd: Starters hebben vaak minder eigen geld
• Onregelmatig inkomen: Zzp'ers en freelancers krijgen vaak minder

Praktische tips voor meer leencapaciteit

1. Optimaliseer je financiële positie

• Los schulden af voordat je een hypotheek aanvraagt
• Verhoog je inkomen door promotie of bijverdiensten
• Bouw spaargeld op voor eigen geld en kosten koper

2. Kies de juiste hypotheekvorm

• Annuïteitenhypotheek: Stabiele maandlasten
• Lineaire hypotheek: Hogere beginlasten, maar sneller aflossen
• Aflossingsvrije hypotheek: Alleen rente, maximaal 50% van woningwaarde

3. Vergelijk hypotheekaanbieders

Verschillende banken hanteren verschillende normen. Het loont om te vergelijken:

• Grote banken: Strenge normen, maar vaak gunstige rentes
• Kleinere banken: Soms coulanter bij bijzondere situaties
• Hypotheekadviseurs: Kunnen de beste match vinden

Hulpmiddelen voor hypotheekberekening

Online rekenmachines

Gebruik betrouwbare online tools om een eerste inschatting te maken:

• Nibud hypotheekwijzer: Officiële rekentool
• Bank websites: Eigen rekentools van hypotheekverstrekkers
• Onafhankelijke vergelijkers: Voor overzicht van verschillende aanbieders

Professioneel advies

Een hypotheekadviseur kan je helpen om:

• Je maximale leencapaciteit precies te bepalen
• De beste hypotheekvorm te kiezen
• Onderhandelen met banken
• Alle papierwerk regelen

Veelgemaakte fouten bij hypotheekberekening

Fout 1: Te optimistisch rekenen

Reken altijd met een buffer voor onvoorziene omstandigheden. Plan niet je volledige leencapaciteit in.

Fout 2: Kosten koper vergeten

Naast de hypotheek heb je 2-5% van de koopsom nodig voor:

• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten
• Taxatiekosten
• Makelaar (bij aankoop)

Fout 3: Toekomstige lasten onderschatten

Denk aan:

• Onderhoud en reparaties
• Gemeentelijke belastingen
• Energiekosten
• Woninginrichting

Conclusie: Zorgvuldige voorbereiding loont

Het berekenen van je maximale hypotheek is een cruciale eerste stap in het huizenkoopproces. Door je leencapaciteit realistisch in te schatten, kun je gericht zoeken en voorkom je financiële problemen later.

Belangrijkste aandachtspunten:

• Bereken conservatief en houd rekening met alle kosten
• Optimaliseer je financiële positie vooraf
• Vergelijk verschillende hypotheekaanbieders
• Zoek professioneel advies bij complexe situaties

Wil je weten wat jouw precieze mogelijkheden zijn? Gebruik dan de hypotheekrekenmachines op WoonScanner of neem contact op met een erkend hypotheekadviseur. Zo ben je optimaal voorbereid op je zoektocht naar jouw droomhuis!